Yerleşim yerlerindeki can ve mal emniyetini sağlayacak binaların yapım sürecine baktığımızda; imara aykırı  “halk ifadesiyle kaçak” yapıların yapılmasının nedenleri üzerine durmak gerekmektedir. Kaçak yapılaşma salt bir rant aracı değildir. 1950’li yıllardan sonra siyasetin de etkisiyle başlayan şehirleşme dalgasıyla başlayan göç akımları köyden kente gelen vatandaşların öncelikle gecekondu niteliğinde küçük barınma mekânları oluşturdukları bir sosyolojik vakadır. Ancak yakın zamanda kaçak yapılaşma artık nitelik değiştirmiş, salt bir barınma ihtiyacı olmaktan çıkmış, tamamen talan ve rant aracı olmuştur.

Kaçak yapılaşmanın nedenleri

Bu noktada, kaçak yapılaşmanın nedenleri üzerinde yoğunlaşmak da fayda bulunmaktadır. Müteahhit firmalarının ticari amaçla yaptıkları yapılardaki imara aykırı yapılaşma ile sade vatandaşın kaçak yapılaşma davranışlarının altında yatan nedenler farklıdır. Aslında yasal olarak müteahhitlik firmalarının yapmış oldukları yapıların doğrudan kaçak yapılaşma olmadığını da ifade etmeliyiz. Müteahhitler en azından yapı ruhsatı almış ve yapı denetim firmasıyla sistem içinde ilişkiye girmiş resmi yapılaşma sürecinin bir parçası olmuş durumdadırlar. Bu süreçte daha çok önümüze çıkan sorun, eksik ve yapı standartlarına uygun olmayan malzeme kullanımı sorunudur. Buna karşın, doğrudan sade vatandaşın kaçak yapılaşma gerekçeleri farklıdır. Genellikle doğrudan sade vatandaş ticari satış amaçlı kaçak yapı yapmamaktadır. Bu vatandaşlar daha çok kendileri veya yakınları için yapı yapmak amacı gütmektedirler. 

Peki neden bu vatandaşlar kaçak yapı yapmaktadırlar?

(a) Belediyelerce Alınan Yüksek Harç ve Ücretler

Bu sorunun çeşitli cevapları olacaktır. Biz doğrudan belediyelerle ilgili nedenlerden iki tanesine değineceğiz. Birincisi 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunun 80. maddesinde yer alan imar ile ilgili harçlar (Parselasyon Harcı, İfraz ve Tevhit Harcı, Plan ve Proje Tasdik Harcı, Zemin Açma İzni ve Toprak Hafriyatı Harcı, Yapı Kullanma İzni Harcı) ve ek 1. maddesinde yer alan bina inşaat harçları başlıkları altında yer alan birçok harcın ve ayrıca yasal olmamakla beraber belediyelerin bu harçları yetersiz görmeleri nedeniyle belediye meclislerinden çıkardıkları ücretlerin tahakkuk eden tutarların ve 3194 Sayılı İmar Kanununun 23. maddesi uyarınca geliştirme alanlarında uygulanması gerekirken belediyelerce tüm yapılaşmalarda uygulanan yapı ruhsatı düzenlenmesi safhasında alt yapı bedeli, teknik alt yapı bedeli vesaire adlarla alınan ücretlerde vardır. Bu harç ve ücretler neredeyse yapının (örneğin 300 m² bir inşaatta) inşaat maliyetinin yarısına yakın bir oran tutmaktadır. 

b) Proje Maliyetleri

Proje maliyetleri de vatandaşın kaçak yapılaşmasının nedenleri arasında sayılabilir. Bir yapı için yapı ruhsatı almak amacıyla başvuruda istenen projeler ve süreçler hem maliyetli hem yorucudur. Bunun için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57.maddesine bakmak yeterlidir.

Yönetmeliğin 57.maddesine göre hazırlatılacak projeler;

• Asansör uygulama projesi,
• ısı ve su yalıtım projesi veya raporu,
• gürültüye karşı korunma proje veya raporu,
• peyzaj projesi,
• yapı aplikasyon projesi, 
• statik proje,
• sondajlar,
• zemin mekaniği,
• doğalgaz projesi,
• elektrik tesisat projesi,
• arıtma, otomatik kontrol tesisatı,
• yangın algılama,
• tahliye ve söndürme gibi proje, rapor ve belgelerin,
• yapı denetim kuruluşu ücreti.
• Mimari proje
• Elektrik proje
• mekanik tesisat proje

Çok sayıda proje ile sade vatandaşın baş edebilmesini ve gerekli proje ücretlerini karşılayabilmesini beklemek safdillik olacaktır. Ayrı bir başlık altında incelenmesi gereken yapı denetim kuruluşlarına ödenen bedellerde inşaat yapım maliyetlerini artırmaktadır.

c) Kaçak Yapılaşmayı Önleme Önerisi

Gerek yapı ruhsatı alma süreçlerinde belediyelerce tahsil edilen harç ve ücretler ve gerekse proje yapımı için müelliflere ödenen proje bedelleri vatandaşı kaçak yapılaşmaya sevk etmektedir. Can ve mal güvenliğinin temini, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması olanağı önemli ölçüde ortadan kalmaktadır.

Bu noktada birinci önerimiz; Belediyelerin standart bir harç ve ücret tablosunun olması ve buna göre tahakkuk eden bedellerin merkezi yönetimce doğrudan belediyelere ödenmesidir. Böylece vatandaş her belediyenin farklı uygulamalarından da kurtulacaktır. Ödenen bu bedellerin merkezi yönetim gelirlerinden bir pay ayrılarak karşılanması oldukça makul olacaktır. Esasen merkezi yönetim gelirlerinden yerel yönetimlerce alınan paylar son derece düşük olup bu husus ayrı bir çalışma konusudur.

İkinci olarak; Yapı ruhsat sürecinde belediyelerce alınan gelirlerdeki gibi proje maliyetlerinin de merkezi yönetimce karşılanmasıdır. Sade vatandaş tarafından yapılan yapılar için tip veya örneklem ya da metrekare bazlı proje hazırlatılabilir veya bedel tahakkuk ettirilerek yine ilgililere merkezi yönetimce ödenebilir.

İnşaat yapı maliyetlerin devlet tarafından sübvanse edinilmesi veya vatandaşın krediye kolay ulaşılabilirliğinin ekonomik bir modele dönüştürülmesi kaçınılmaz bir sorumluluk olup, anayasada yer alan asgari barınma hakkının da gereğidir...