AVM’lerin yıllardır süren kronik sorunlarının başında; plansız yatırımlar ve dövize endeksli kiralar geliyordu. Bu konularda 15 yıldır görüş belirten bir kişiyim. O gün neredeysem bu gün de oradayım. “Yan yana bakkal açılamazken, bitişik nizam AVM’ler nasıl açılabiliyor ?” diye defalarca sormuş ve yine en başından beri “gün gelecek dövize endeksli kiralar ödenemeyecek” demişim.
Dolayısıyla, yatırımcı tarafında da, markalar tarafında da, hatta hükümetin aldığı bazı gecikmiş kararlarda da müşterek yapılmış hataların payı vardır.
Özetleyecek olursak;
. AVM yatırımcıları Avrupa’da göremedikleri serbestliği burada görünce; şehirlerin merkezlerine 4-5 tane AVM’yi yan yana kondurmaktan çekinmediler.
. Bir gün doyuma ulaşılacağını düşünmedikleri gibi satınalma gücü bizden 4-5 kat fazla olan müşteriye sahip Avrupalının satış alanı ile bizimkini kıyasladılar ve “daha gidilecek çok yol olduğu” sonucuna vardılar.
. Yatırımcılar, o gün sıraya giren markalardan alacakları dövize endeksli kiralara güvenerek, bankalardan döviz kredileri aldılar. TL geliri olan kiracının bir gün kurdaki ani değişimlerle döviz borcunu ödeyemeyeceğini göremediler, yanıldılar ve risk aldılar. Kuru sabitlemeleri bile ilaç olmadı !
. Markalar, her yerde bulunmak ve rakibe de yer bırakmamak uğruna istenen dövize endeksli yüksek kiraların sözleşmeye yazılmasına hiç itiraz etmediler.
“Gelir hangi para cinsinden ise borç o para cinsinden olmalıdır” temel kuralını hiçe saydılar ve o gün nispeten yatay seyreden kura güvenerek onlar da risk aldılar.
. 2018’e kadar dövize endeksli kiraları dikkate almayan hükümet o gün maç oynanırken kuralı değiştirdi ve kiralar TL’ye dönüştürüldü. Elbette baştan beri doğrusu buydu ama çok geç kalınmıştı…
Bu güne gelindiğinde ise; yatırımcı açısından kur artışı ile eriyen kiralar karşısında, AVM yönetimi ile perakendeciler arasındaki kira krizinin yeniden alevlenmesi de beklenen bir şeydi ama artık bunun geriye dönüşü yoktu.
Bu anlamda; Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı’nın, “Bazı perakende STK temsilcilerinin basından takip ettiğimiz negatif söylemlerinin, yakın zamanda yapılacak yatırımlara ve perakende sektörünün bu süreçteki planlarına zarar vereceğini düşünüyorum” beyanını flu görüyorum. Daha net açıklama yapmasını beklerdim.
Örneğin, BMD Başkanı Sinan Öncel’in bahsettiği, “10 uzama yılını dolduran kontratlarda 6-7 kata varan kira artış talepleri” negatif yaklaşım mı oluyor ?
Kira, perakendecinin en büyük maliyet kalemidir ve ciro içindeki payının üst sınırı bellidir. Ve bu sebeple ya ciro artışı ile paralel gitmelidir ya da dükkan boşaltılmalıdır.
Nitekim buraya kadar ki görüşlerimi teyit eden sektör içinden kıymetli görüşler ve bilgiler de gelmektedir. Örneğin, AVM’lerde ortalama doluluk oranının yüzde 85 olduğu; 14 milyon metrekarekarelik kiralanabilir alanın 2 milyon metrekaresinin boş olduğu bildiriliyor. (Kaynak: Murat İzci)
Bu oran ortalama olduğuna göre birçok AVM’de yüzde 20’nin üzerinde boşluk olduğunu da kabul etmek gerekir. Ve bu durumda da en azından mevcut kiracıyı elde tutmak için biraz daha uzlaşmacı yaklaşım gerektiği çok açıktır…
Bir diğer görüş, Kurun Alışveriş Merkezleri Danışmanlık ve Proje Yönetimi Başkanı Hakan Kurun’dan geliyor. “Gayrimenkulün bu kadar değerlendiği ülkemizde; şehrin en kıymetli alanında geliştirilen bu yatırımların beklenen getiriyi sürdürülebilir olarak perakendecilerden elde etmesi mümkün değildir. Perakende sektörü dünyadaki konjenktürden kaynaklanan ve bölgemizdeki gelişmeler sebebiyle beklediği kârlılık ve ciro oranlarını yakalayamamaktadır. AVM yatırımcılarının hızla proaktif kararlar alıp dönüşüm planlarını yapmaları gerekmektedir. Perakendeciler bu getiriyi sağlayabilecek durumda değiller ve olamayacaklardır” diyor. O kadar doğru bir teşhis ki…
Alışveriş Merkezi Danışmanı Avi Alkaş’ın ise biraz farklı tespitleri var…
“Yasal müdahalelerle kira artışlarının frenlendiği, kira artışları olmadığı için AVM yatırımlarının cazibesini yitirdiğini” söylüyor. Hemen arkasından da, “Şimdi bu durumda tekrar AVM yatırımları başlayacak. Yavaşlayan, yarım kalan işlerin hızlanarak tamamlandığını göreceğiz” diye de devam ediyor…
Burada kendisine sormam gereken birkaç soru bulunuyor…
. AVM yatırımları sadece kira artışları frenlendiği için mi cazibesini yitirdi ?
. Plansız yatırımların veya şu anda boş olan şehirler hariç, bazı bölgelere aşırı yoğunlaşmanın yavaşlamada hiç etkisi olmadı mı ?
. AVM yatırımları cazibesini yitirdiyse tekrar nasıl başlayacak ?
. AVM yatırımcısı mutlu değilse bu yatırım iştahı nasıl oluşacak ?
. Bahsedilen düşük kiralara rağmen boş olan 2 milyon metrekarelik satış alanının neden dolmadığı üzerinde hiç durulmayacak mı ?
Sonuç olarak; tarafların özeleştiri ve empati yapmadan gerçek iş ortaklığını tesis etmesi oldukça zordur. Bizim ülkemizin şartlarını dikkate almadan da batı ülkeleri ile yapılan kıyaslamaların sonuç vermeyeceğini görmek gerekiyor. Halk arasında sık kullanılan “nalıncı keseri” tek taraflı yontma işlemi yapar. Yani ticaretin bir tarafın arzusuna göre şekillendiği durumdur. Ve sürdürülebilme şansı olmadığı için bundan kaçınmak gerekir. Nitekim 90’lı yılların başlarından itibaren bu ticaretin daha kazançlı olan tek tarafı vardı ve hakem geç de olsa duruma el koydu.
Bu da dengeyi sağlayamadığına göre çözüm; hâlâ döviz kredi borcu olan yatırımcılar varsa TL’ye dönme imkanını zorlamalılar, hatta bu konuda siyasi otoriteden de destek görmelidirler.
Diğer kalıcı çözüm ise; gerçek iş ortağı gibi ciro üzerinden pay almaktır ki, bu günün kriz ortamında taşın altına elini koymayan kimse kalmasın…
Elbette bütün bunlara rağmen son çare de bazı yatırımlar için daha fazla gecikmeden dönüşüm kararı almaktır.